高海燕：谢谢大家，西部通道作为房地产营销的一个重要元素被使用几年了。是不是西部通道在房地产销售中不具备动力了呢或者提前被透支了呢？这里有三大价值：第一，西部通道有预期效应。直到今天为止，整体房地产还是用这个预期效应。还有两个效应没有实现，一个就是现实效应、一个就是后期效应。真正建成后对城市的推动力都会刺激到房地产。

    西部通道到目前为止为什么还是一个预期？因为未来会带来很多现实效应。比如说他的直接效应是推动了深圳和香港进一步的融合与互通。大家知道每一次深港的融合，每一次深港距离的拉近都会催生一个新的繁荣。我们所知道罗湖是深圳最早出来的，因为罗湖和香港近距离的背景。皇岗口岸带动福田中心区的出现，也是因为皇岗和香港的对接效应。西部通道开通后，几分钟距离就可以拉通香港元朗到深圳。从华侨城世界之窗到迪斯尼只需要15-20分钟车程。未来香港和深圳距离不断拉近，这不仅是推动香港一些服务业向南山区的转移，更多的会推升香港人选择南山。

    曾经有过一个调查，未来10年香港大概有100人会选择深圳置业。选择深圳什么局部来置业呢？原来是罗湖，之后是整个深圳市。西部通道打通后，当然会带动香港人到南山置业的效应。到底有多少无法预知，但是一定是一个好的效应。

    据我了解，已经有相当一部分香港人在这里置业。当真正的西部通道打通后，还会推动一部分香港人来南山置业。未来香港和南山的融合还会推升南山楼市的发展。这是南山地产的走势。

    我觉得南山还有其他重要的力量。第一，我们深圳整个城市文化发展是呈现阶梯状，不断从西边到东边的转移，先是罗湖中心出现，再是福田中心的出现，很显然今天就是我们南山中心的出现。整个从东到西移的过程是非常明显。

    第三个力量，我们南山居住者价值的成长性在近几年被得到充分化。什么意思呢？南山居住者分了三个阶段在发展：第一，最初的蛇口和南山片区，那个时候只是一个片区的价值。工作在南山，居住在南山，当时南山全部是本区域化工作、本区域化居住。第二，南山经过城市化发展后，城市化功能基本出现后，居住价值得到彰显，这就出现第二个居住形态，工作在福田、罗湖或者宝安，但是居住在南山。现在马上进入第三个阶段，是什么呢？工作在南山，居住在南山，就马上出现这样的阶段。

    大家知道，过去10年，特别是99年滨海大道开通后，整个南山提供了25万套居住住宅，吸引了100万人口在南山居住。未来我觉得这个居住价值的彰显还会得到进一步的发挥。刚才我们说了几个条件，一个是西部通道促进了深港融合。第二，深圳城市化发展，从东到西的态势很明显。这进一步推动南山作为深圳中心城区的出现。会使人口进一步转移到南山。未来南山商务提升后，就会出现工作在南山，居住在南山。南山在地产里会有几种形态：第一，南山的住宅会紧张。过去小资会选择南山蛇口居住，觉得这是一个很安静、祥和的、生态的居住区。但是随着南山商务功能的凸现，南山的热闹会出现，南山的宁静会打破。为了提升南山未来的商务功能，一定会控制房地产特别是住宅房地产的开发。所以今后，南山住宅供应量会越来越紧张。这个未来几年会客观推升南山房地产房价。所以南山房价一定会上涨、供应一定会紧张。

    第二，南山旧城改造也好、土地开发空间也好一定会更大比例用于商业。比如南山一定会以商务地产为核心。现在我们看到后海商务区被定义为深圳市的四大商业中心之一。为什么要定义为四大商业中心之一呢？就是因为南山要成为深圳一个重要的中心。重要的中心首先一定要被界定为商业中心。所以说未来南山的土地空间、未来开发空间会用于商务的发展，比如购物中心、商务写字楼会得到更大的发展，才能支撑南山的发展。当然南山的土地会非常紧张。南山现在开发的土地就只有2平方公里，并且新的空间不可能用于住宅发展。

    从这些角度来看，南山会变成一个深圳的中心南山。商务地产会得到充分的发展和更大规模、更大速度的发展。南山地产会得到限制，这样会进一步推升南山房地产的房价。我先说这么多，谢谢！