王锋：楼市新政全面、系统、精准规范房地产市场

    深圳市在10月4日出台新的“深八条”，从加快土地利用，优化土地出让模式，调整户型结构，深化限购限贷政策，加强房地产的调控，以防止房价过高过快上涨，防控资产泡沫。
   
    本次深圳楼市调控政策出台应该说是从全面、系统、精准的角度来规范房地产市场，特别在需求管理方面，对于刚性需求、合理的改善性需求、投资投机需求进行严格的界定。
   
    在我看来主要从以下几个方面考虑：
   
    一是从市场供求关系看，需要加强调控。深圳的实际管理人口接近2000万人，人口密度较大，同时人口年轻、家庭住房面积小，购房需求大。由于土地资源紧张，尽管深圳采取了包括城市更新等多种方式增加供应，但未来住房供应仍比较紧张，投资投机需求仍比较旺盛，并产生了房价继续上涨的非理性预期，因此加强楼市供给需求的调控已迫在眉睫。
   
    二是从经济稳定看，需要抑制楼市泡沫。今年1-8月，深圳新增个人住房贷款占全部新增贷款的40%。此外个人购房贷款成数在6.5成左右，房贷杠杆率仍比较高。目前深圳房价已超出居民购买力和经济社会发展水平，楼市泡沫持续扩大，一定程度造成了经济的系统性风险，并助长资本“脱实入虚”，不利于产业结构持续转型升级和人才引进，因此在保护好刚性需求的同时，采取更精准的限购、限贷政策，坚决抑制投资投机需求是房地产市场调控的必然。
   
    三是从保障民生看，需要加强房价管控。今年以来，深圳房价持续快速上涨，1月份为46500元，3月份为49900元。“3.25”新政的实施对市场的稳定发挥了作用，4月份房价是49800元。但由于地王等因素的影响，5、6月份房价继续上升。深圳房价居高不下已经给广大普通居民家庭带来了生活困难，对引进人才、留住人才带来不利的影响，进而不利于深圳产业结构转型升级，不利于深圳经济社会稳定。
   
    四是从市场秩序看，需要加强调控。据调查，深圳部分楼盘存在着预售许可证前仍变相收取诚意金，办理VIP卡等违规行为。企业预售时仍存在着因备案价格的上下浮动，通过拖延开盘、控制房源、频繁调价以及通过内部员工的签订合同、少量多推、分期加推、故意制造“日光盘”等捂盘惜售行为。房地产中介市场仍存在准入门槛低、从业人员素质比较差，侵犯交易双方权益的现象。
   
    此外深圳的房地产金融市场仍存在零首付、首付贷、众筹买房等违法违规行为，中介机构仍有自我融资、自我担保、设立资金池等违规场外配资。
   
    因此，当前无论是按照国家分类调控的要求还是深圳房地产市场的实际都有必要加大市场调控的力度，通过增加土地供应，完善土地竞拍制度，实施“90  70”政策，深化限购限贷政策、加强价格管理、整顿市场秩序等多方面保证房地产市场的平稳健康发展。
   
    本次“深八条”政策出台，应该说是深圳3.25新政的深化和完善，特别是对一些突破购房限购限贷政策的个人，对一些突破土地管理和房地产管理政策的企业，加大政策执行力度，加大了违法违规行为的处罚，以利于保证广大人民群众的基本住房权益，促进深圳经济社会的稳定健康发展。